La Société Civile Immobilière (SCI) est l’une des options qui s’offrent à un porteur de projet qui souhaite développer ses affaires sur le plan immobilier. C’est une forme juridique d’entreprise qui permet d’optimiser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Dans cet article, découvrez les nombreux avantages de ce statut qui permet de gérer un patrimoine familial, d’investir, ou encore d’organiser la transmission d’un immeuble.
Qu’est ce qu’une Société Civile Immobilière
La S.C.I. ou Société Civile Immobilière est une forme de société qui permet l’administration et la gestion de biens immobiliers entre plusieurs associés. En effet, la S.C.I. est composé au minimum de deux associés et son fonctionnement est établi dans ses statuts.
Comme toutes les sociétés, la S.C.I. dispose d’une personnalité juridique propre, distincte de celle de ses associés ou gérants. Elle a donc un patrimoine propre, notamment un patrimoine immobilier et un patrimoine financier, distinct de ceux de ses associés. Cela permet que d’éventuels créanciers se tournent d’abord vers la S.C.I. pour ses dettes, avant de se tourner vers ses associés. Chaque associé dispose d’un nombre de parts sociales proportionnel à ses apports.
En matière de patrimoine immobilier, c’est le régime de l’indivision qui s’applique automatiquement. La création d’une S.C.I. permet d’écarter ce fonctionnement et de transmettre et administrer un patrimoine immobilier de manière plus simple et moins coûteuse. En effet, l’indivision implique l’accord de la totalité des parties prenantes pour toutes les décisions relatives au patrimoine immobilier en question. Des situations de blocage peuvent intervenir puisque le fait de détenir une quote-part du bien donne des droits sur le bien dans sa totalité. Dans une S.C.I., la gestion est confiée à un ou plusieurs gérants, qui peuvent être associés ou non. Les décisions importantes sont prises en Assemblée Générale et adoptées selon les règles définies dans les statuts. Il est possible pour les associés de sortir de la S.C.I. par cession de ses parts sociales, sans que cela n’implique forcément la vente du bien.
La S.C.I. permet également la mutualisation de moyens financiers visant à acquérir un bien immobilier commun entre plusieurs personnes. Cela facilite également l’accès à un financement bancaire, puisque la S.C.I. a une capacité financière supérieure à celle des associés à titre individuel. Les charges et coûts liés à la possession du bien sont également mutualisés. De plus, le système de donation des parts sociales d’une S.C.I. est moins coûteux que celui relatif à la donation d’un bien immobilier.
La S.C.I. permet de démembrer la propriété des parts, ce qui signifie que les différentes parts sociales peuvent bénéficier de droits différents. On peut ainsi distinguer les droits de nue-propriété et les droits d’usufruit.
Il est également possible de constituer une S.C.I. de famille lorsque les associés sont liés jusqu’au 4ème degré. Dans ce cas, la S.C.I. qui mettrait en location un bien administré conserve le titre de bailleur particulier.
Enfin, la création d’une S.C.I. permet de mettre à l’abri le patrimoine immobilier d’une entreprise des créances professionnelles qu’elle pourrait avoir.
La fiscalité réservée à une Société Civile Immobilière
Le fonctionnement de la S.C.I. permet avant tout des avantages fiscaux. Une S.C.I. est soumise de droit au régime de l’Impôt sur le Revenu. Dans ce cas, la S.C.I. ne subit pas d’imposition en son nom propre, son résultat est attribué aux associés au prorata du nombre de parts sociales détenues. Ceux-ci sont intégrés à la catégorie des revenus fonciers. Lorsque la S.C.I. enregistre des déficits, les associés peuvent reporter jusqu’à 10 700€ sur leur déclaration de revenu personnel, ce qui permet de faire baisser leur revenu fiscal de référence. En cas de bénéfice, celui-ci est également ajouté au revenu fiscal de référence des associés au prorata du nombre de parts sociales détenues, après avoir subi des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Sur option ou si elle gère un bien meublé, une S.C.I. peut être soumis au régime de l’Impôt sur les Sociétés. Dans ce cas, les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés (15% jusqu’à 38 120€ et 26.5% au-delà). Dans ce cas, c’est bien la société et non les associés qui subissent l’impôt. Si les associés se versent par ailleurs des dividendes, ceux-ci seront en revanche imposés sur ces revenus. De plus, la donation des parts sociales d’une S.C.I. en ligne directe (enfants, petits-enfants…) permet de bénéficier d’un abattement de 100 000€ (renouvelable tous les 15 ans).
En cas de vente des biens immobiliers de la S.C.I. Celles-ci sont imposées selon le régime de l’Impôt sur les plus-values immobilières. Lorsque la S.C.I. est imposée à l’I.R., un abattement forfaitaire est pratiqué en fonction de la durée de détention du bien par la S.C.I.. Plus le bien est possédé longtemps, plus l’imposition sur la plus-value baisse et peut même finir par être réduite à zéro. En revanche, lorsque la S.C.I est imposée à l’IS, la plus-value est calculée après déduction des amortissements comptables effectués. La plus-value est ensuite considérée comme un revenu pour la SCI, ce qui a un impact sur son résultat et donc sur le montant d’I.S.
Les aspects sociaux d’une Société Civile Immobilière.
Le gérant d’une S.C.I., s’il ne perçoit pas de rémunération pour ses fonctions, n’a pas à s’affilier à aucun organisme, ni à payer de cotisations sociales. C’est ce qui arrive dans la majorité des cas, où la fonction de gérant d’une S.C.I. ne constitue pas un emploi ni même une activité régulière.
Lorsque le gérant est associé et rémunéré, il est considéré comme un Travailleur Non Salarié (T.N.S.). Le montant de ses cotisations sociales s’élèvent alors à environ 40%.
Lorsque le gérant n’est pas associé, mais qu’il est rémunéré pour ses fonctions, soit il existe un lien de subordination entre lui et la S.C.I, auquel cas il a le statut d’assimilé salarié et dépend du régime général de la sécurité sociale. Ses cotisations s’élèvent alors à environ 70%. Soit il n’y a pas de lien de subordination et dans ce cas il dépend du régime des Travailleurs Non Salariés (T.N.S.).
En bref,
La Société Civile Immobilière a de nombreux avantages dans la constitution, la gestion et la transmission des patrimoines immobiliers. En effet, elle permet de mutualiser les capitaux visant à l’acquisition d’un bien et ainsi en faciliter son financement externe. La S.C.I. permet aussi de mutualiser les charges relatives à la gestion du bien en question. La S.C.I. permet également de protéger le patrimoine personnel des associés, et pour une société de dissocier son patrimoine immobilier de ce qui peut être saisi par des créanciers professionnels.
En matière de transmission, la S.C.I. permet d’effectuer des donations successives de parts sociales entre les associés. Le démembrement des parts sociales d’une S.C.I. est également un avantage conséquent. De plus, la S.C.I. dispose d’un cadre juridique relativement flexible, donnant une grande liberté à la rédaction des statuts.
En revanche, le coût de création d’une S.C.I. est relativement élevé, et les formalités sont plutôt lourdes. De même dans la gestion de la S.C.I sur le plan administratif et comptable, il existe des obligations qui sont relativement lourdes et peuvent engendrer un coût supplémentaire.
